Ein Hanggrundstück, ein schmales Grundstück in städtischem Gebiet, ein altes Gebäude, das in Wohnungen umgewandelt werden soll: Jedes Immobilienprojekt beginnt mit einer physischen Einschränkung, die die Standardpläne nicht lösen. Maßgeschneiderte Architektur besteht genau darin, von diesen Einschränkungen auszugehen, um ein Gebäude zu entwerfen, das funktioniert, die lokalen städtebaulichen Vorschriften einhält und seinen Wert über die Zeit erhält.
Grundstückseinschränkungen und PLU: Maßgeschneidert beginnt mit dem Grundstück
Oft wird unterschätzt, wie sehr der lokale Bebauungsplan (PLU) die Form eines Projekts beeinflusst. Maximale Höhe, Grundfläche, Abstand zu den Grenzlinien, Biotopkoeffizient: Diese Parameter variieren von Gemeinde zu Gemeinde, manchmal sogar von Stadtteil zu Stadtteil.
Ergänzende Lektüre : Professionals: So konfigurieren Sie Ihre gehostete E-Mail richtig
Ein Architekt, der maßgeschneidert arbeitet, liest den PLU, bevor er den ersten Strich zeichnet. Bei einem Eckgrundstück mit zwei Straßenfronten kann beispielsweise der vorgeschriebene Abstand auf jeder Seite die bebaubare Fläche erheblich reduzieren. Die Anpassung der Gebäudeplatzierung, der Form des Daches oder der Position der Öffnungen ermöglicht es, Wohnfläche zurückzugewinnen, ohne gegen die Vorschriften zu verstoßen.
Für Projekte, die Immobilien auf SIA Architecture betreffen, vermeidet diese regulatorische Vorabprüfung Ablehnungen von Bauanträgen und kostspielige Planänderungen.
Weiterlesen : Automobilprofis: So greifen Sie auf Ihre Ergebnisse zu?
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber die Mehrheit der Projektträger, die bereits in der Grundstücksphase einen Architekten hinzugezogen haben, berichten von einer Zeitersparnis bei der Genehmigung des Bauantrags, da die Unterlagen bereits beim ersten Einreichung vollständig und konform sind.
RE2020 und Kohlenstoffgrenzen: Warum das architektonische Design die Energieeffizienz bestimmt
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten der RE2020 ab 2022, mit einer Verschärfung der Grenzen zwischen 2025 und 2028, bestimmt das maßgeschneiderte Design die Fähigkeit, innerhalb der Kohlenstoffemissionsgrenzen zu bleiben. Das Ministerium für ökologische Transition erinnert daran, dass die RE2020 Umweltleistungsindikatoren vorschreibt, die über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes berechnet werden.
Konkret kann man sich nicht mehr damit begnügen, eine leistungsfähige Dämmung auf einen Standardplan zu kleben. Die Ausrichtung der Fassaden, das Verhältnis zwischen verglasten Flächen und massiven Wänden, die Wahl der biobasierten Materialien, die Kompaktheit des Volumens: All dies wird in der Entwurfsphase entschieden.
Was die RE2020 in der Entwurfsphase verändert
Ein Bauunternehmer, der einen Katalog von Typenhäusern anbietet, passt seine Modelle an, um die gesetzlichen Schwellenwerte zu erreichen, bleibt jedoch durch die feste Geometrie seiner Pläne eingeschränkt. Ein Architekt, der maßgeschneidert entwirft, kann jeden Parameter entsprechend dem Grundstück, dem lokalen Klima und der vorgesehenen Nutzung optimieren.
- Die Ausrichtung des Gebäudes und die Größe der Öffnungen sind so abgestimmt, dass die passiven solaren Gewinne im Winter maximiert und die Überhitzung im Sommer begrenzt werden, ein Kriterium, das die RE2020 speziell über den Sommerkomfortindikator bewertet.
- Die Wahl von Materialien mit geringem Kohlenstoffimpact (Holz, Lehm, biobasierte Dämmstoffe) wird bereits in den Plänen integriert, was zusätzliche Kosten durch Änderungen während der Bauphase vermeidet.
- Die Kompaktheit des Volumens, das Verhältnis zwischen der Hüllfläche und dem Wohnvolumen, wird bearbeitet, um Wärmeverluste zu reduzieren, ohne das natürliche Licht zu opfern.
Die Marktanalysen der Notare von Frankreich für den Zeitraum 2023-2024 zeigen, dass energieeffiziente Wohnungen schneller verkauft werden und einen Preisaufschlag erzielen im Vergleich zu Immobilien der Klassen F oder G. Dieser Aufschlag ist besonders ausgeprägt, wenn die Renovierung umfassend überdacht wurde (Dämmung, Verteilung, Licht, Ausstattung) anstatt auf den Austausch einer Heizung beschränkt zu sein.
Phasen eines maßgeschneiderten Projekts: Vom Geländeaufmaß bis zur Bauabnahme
In einem maßgeschneiderten Architekturprojekt unterscheidet man mehrere Schritte, und jeder hat direkte Auswirkungen auf das Budget und die Fristen. Das Verständnis dieser Abfolge ermöglicht es, die richtigen Fragen an den Architekten zu stellen, bevor der Werkvertrag unterzeichnet wird.
Skizze und Voruntersuchungen
Der Architekt führt ein Geländeaufmaß durch, analysiert die gesetzlichen Einschränkungen und schlägt eine oder mehrere Skizzen vor. In dieser Phase werden die strukturellen Entscheidungen getroffen: Anzahl der Etagen, Art der Struktur (Holz, Beton, Mischbauweise), Positionierung auf dem Grundstück. Die Validierung der Skizze, bevor man zu den detaillierten Studien übergeht, vermeidet umfangreiche Änderungen in der Bauphase.
Projektstudien und Einreichung des Bauantrags
Die Pläne gehen in die Detailphase über: Schnitte, Ansichten, technische Pläne. Der Architekt koordiniert die Ingenieurbüros (Struktur, Thermik, Haustechnik), um ein vollständiges Bauantragsdossier zu erstellen. Bei einem Neubauprojekt dauert diese Phase in der Regel mehrere Wochen, je nach Komplexität des Programms.
Ausschreibung der Unternehmen und Bauüberwachung
Der Architekt erstellt die technischen Beschreibungen, leitet die Ausschreibung der Bauunternehmen ein und vergleicht die Angebote. Während der Bauphase sorgt er für die Überwachung: Überprüfung der Übereinstimmung der Arbeiten mit den Plänen, Management von Unwägbarkeiten, Validierung der Zahlungsstände.
- Jeder Baustellenbesuch wird in einem schriftlichen Bericht festgehalten, der den Auftraggeber im Falle eines Streits mit einem Unternehmen schützt.
- Die Abnahme der Arbeiten, die letzte Phase, löst die gesetzlichen Garantien (vollständige Ausführung, zweijährige, zehnjährige) aus.
- Ein Architekt, der in die Architektenkammer eingetragen ist, übernimmt seine berufliche Verantwortung, die durch eine obligatorische Versicherung abgedeckt ist.
Budget und Vergütung des Architekten: Was man tatsächlich bezahlt
Es gibt zwei Vergütungsmodelle. Das Pauschalhonorar legt einen Gesamtpreis für die gesamte Mission fest. Der Prozentsatz indexiert die Honorare auf die Gesamtkosten der Arbeiten, in der Regel zwischen einigen Punkten und etwa zehn Punkten, je nach Umfang der Mission.
Die Kosten des Architekten sind im Vergleich zu den Kosten der Fehler, die er vermeidet, zu betrachten. Ein abgelehnter Antrag, eine falsch positionierte tragende Wand oder eine thermische Nichtkonformität, die nach dem Gießen der Decke festgestellt wird, verursachen zusätzliche Kosten, die weit über den Planungshonoraren liegen.
Bei einem Mietimmobilienprojekt hat diese Planungsgenauigkeit direkte Auswirkungen auf die Rentabilität. Ein gut gestaltetes Gebäude zieht schneller Mieter an, begrenzt die Wohnungskosten und erhält seinen Wert beim Wiederverkauf dank einer guten Energieklassifizierung.
Maßgeschneiderte Architektur fügt dem Projekt keine zusätzliche Ausgabeposition hinzu: Sie reorganisiert das Budget rund um im Voraus validierte technische Entscheidungen, was unerwartete Kosten in der Bauphase reduziert. Für einen Projektträger, der seine Kosten und Fristen im Griff haben möchte, ist das der Unterschied zwischen einer geleiteten und einer erlittenen Baustelle.